주택임대차보호법의 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한하여 기존 2년의 임대차 기간에 더해 추가로 2년 더 거주할 수 있도록 보장하는 강력한 권리입니다. 임차인은 특별한 사유가 없는 한 이 권리를 행사하여 주거의 안정을 꾀할 수 있습니다. 그러나 이 권리가 절대적인 것은 아닙니다. 법률은 임대인의 재산권 보호와 형평성을 위해 정당한 거절 사유를 명시하고 있습니다.
많은 임대인이 "내 집인데 내가 들어간다는데 왜 안 되느냐"라고 묻거나, 반대로 많은 임차인이 "무조건 4년은 살 수 있는 것 아니냐"라고 오해하곤 합니다. 하지만 법은 총 9가지의 구체적인 상황에서 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 허용하고 있습니다. 오늘 Law-Post에서는 분쟁의 소지가 많은 계약갱신청구권 거절 사유를 법 조문과 판례를 바탕으로 디테일하게 분석해 보겠습니다.
1. 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우
가장 명확하고 강력한 거절 사유입니다. 임차인이 월세를 제때 내지 않아 그 누적 연체액이 2개월분 월세에 달하게 되면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
여기서 주의할 점은 '2회 연체'가 아니라 '2기의 차임액에 달하는 금액'이라는 점입니다. 예를 들어 월세가 100만 원인데 이번 달에 50만 원만 내고 다음 달에 또 50만 원을 덜 냈다면 총 연체액이 100만 원이 되므로 1기 연체에 해당합니다. 하지만 누적 연체액이 200만 원(2기분)이 되는 순간 임대인은 즉시 갱신 거절권을 가집니다. 특히 과거에 연체했다가 지금은 다 갚았더라도, 임대차 기간 중 연체 사실이 있었던 것만으로도 거절 사유가 될 수 있다는 판례가 있으니 임차인은 주의해야 합니다. 관련 판례 상세 보기를 통해 실제 법원의 판단 기준을 확인해 보시기 바랍니다.
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인이 계약 당시 자신의 신분이나 목적을 속인 경우입니다. 예를 들어, 실제로는 주거용으로 사용할 목적이 아니면서 주택으로 임차했거나, 임대인의 동의 없이 영리 목적으로 사용하는 경우 등이 해당합니다. 또한 전매나 투기를 목적으로 허위 정보를 제공하여 계약을 체결한 사실이 드러난다면 임대인은 갱신을 거부할 정당한 권리를 갖게 됩니다.
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
법적인 강제성이 아니라 임대인과 임차인의 자발적인 합의에 의한 경우입니다. 임대인이 갱신을 원하지 않아 임차인에게 이사비, 중개수수료 지원, 혹은 일정 금액의 위로금을 지급하기로 하고 임차인이 이에 동의하여 계약을 종료하기로 했다면 이는 정당한 거절 사유가 됩니다. 단, 임대인이 일방적으로 보상을 제안했다고 해서 성립되는 것이 아니며 반드시 쌍방의 합의가 전제되어야 합니다.
보상 관련 체크포인트
- 합의의 증빙: 구두 합의보다는 합의서나 문자메시지 등 기록을 남기십시오.
- 보상의 적절성: 보상액이 실제 이사에 필요한 비용 등을 고려했을 때 사회 통념상 상당해야 합니다.
- 지급 시기 명시: 보상금은 언제 지급할 것인지 잔금 시점과 연동하여 명확히 정하십시오.
4. 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
주택임대차보호법의 기본 원칙 중 하나는 임차인이 그 권리를 마음대로 제3자에게 넘기지 못하게 하는 것입니다. 임대인의 허락 없이 무단 전대(방 한 칸을 빌려주는 행위 포함)를 하거나, 에어비앤비 등 숙박업으로 활용하는 행위는 계약 갱신을 거절당할 수 있는 명백한 귀책 사유입니다. 이는 임대인의 신뢰 관계를 파괴하는 행위로 간주되기 때문입니다.
5. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
집을 험하게 쓴 정도가 아니라 구조적인 손상을 입힌 경우입니다. 고의로 벽을 허물거나, 화재를 일으키거나, 임대인의 동의 없이 구조를 대대적으로 변경하여 원상복구가 불가능하게 만든 경우 등이 해당합니다. 단순히 벽지가 훼손되거나 일상적인 마모 수준으로는 거절이 어려우며, 주택의 경제적 가치를 현저히 훼손했을 때 적용됩니다. 원상복구 의무 가이드를 참고하면 과실의 범위를 더 명확히 알 수 있습니다.
6. 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
천재지변이나 불의의 사고로 주택이 파손되어 더 이상 사람이 거주할 수 없는 상태가 된 경우입니다. 갱신을 하고 싶어도 목적물 자체가 사라졌거나 기능을 상실했기 때문에 임대인은 갱신을 거절할 수밖에 없으며, 이 경우 임대차 계약 자체가 종료되는 절차를 밟게 됩니다.
7. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우
이 사유는 매우 빈번하게 분쟁이 발생합니다. 다음 세 가지 중 하나에 해당해야 합니다.
가. 임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령(도시정비법 등)에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
단순히 "집이 오래되어 인테리어를 새로 하겠다"는 이유만으로는 갱신 거절이 어렵습니다. 안전진단 결과 등 객관적인 근거가 필요합니다. 재건축 고지 의무 안내를 통해 필요한 서류를 확인하세요.
8. 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
가장 논란이 많고 상담 요청이 많은 사유입니다. 임대인 본인뿐만 아니라 부모님(존속)이나 자녀(비속)가 실거주하는 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다. (형제나 자매는 해당되지 않습니다.)
최근 대법원 판례에 따르면, 임대인이 실거주 의사를 밝힐 경우 그 진실성을 입증해야 할 책임이 임대인에게 있습니다. 단순히 말로만 실거주하겠다고 하는 것이 아니라, 기존 거주지의 계약 종료 사실이나 직장 이전 등 구체적인 사유를 제시해야 합니다. 만약 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한다면 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 자세한 내용은 국토교통부의 임대차 분쟁 조정 사례를 참고하시기 바랍니다.
9. 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
일종의 포괄적 규정입니다. 구체적으로 명시되지는 않았으나 앞선 사유들에 준하는 심각한 상황을 말합니다. 예를 들어 임차인이 이웃에게 심각한 소음 공해를 지속적으로 일으켜 민원이 끊이지 않거나, 주택 내에서 불법 도박장 등을 운영하는 등 사회 통념상 임대차 관계를 유지할 수 없는 경우입니다.
Law-Post 법률 요약 체크리스트
- 2기 이상 월세 연체 여부
- 실거주 주체의 적합성 (본인, 부모, 자녀)
- 철거/재건축 계획의 구체성 및 사전 고지 여부
- 무단 전대 및 심각한 파손 여부
- 합당한 보상 합의 존재 여부
권리 행사 전 반드시 확인하세요
계약갱신청구권은 주거 안정을 위한 소중한 권리이지만, 법이 정한 정당한 사유 앞에서는 제한될 수 있습니다. 임대인은 거절 사유를 명확히 하고 입증 자료를 준비해야 하며, 임차인은 자신의 거주 권리를 보호받기 위해 임차인으로서의 의무를 성실히 이행해야 합니다.
특히 거절 통보의 시기도 중요합니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 의사표시를 해야 효력이 발생합니다. 이 시기를 놓치면 '묵시적 갱신'이 되어버려 거절 사유가 있더라도 행사가 어려워질 수 있습니다.
본 가이드는 법률 지식 공유를 목적으로 작성되었습니다. Law-Post는 법률 가이드만을 제공하며, 실제 소송이나 분쟁 조정이 필요한 경우에는 전문 변호사의 조력을 받으실 것을 권장합니다.