"남들도 다 한다는데 괜찮겠지"라는 생각으로 접근했다가 인생의 큰 위기를 맞이하는 영역이 바로 부동산 분양권 불법 전매입니다. 특히 주택 시장이 과열되거나 전매 제한 기간이 긴 인기 단지의 경우, 이른바 '복등기'나 암거래를 통해 분양권을 사고파는 행위가 암암리에 이루어지곤 합니다.
하지만 법의 잣대는 매우 엄격합니다. 주택법은 투기 수요를 억제하고 실수요자의 내 집 마련 기회를 보호하기 위해 전매 제한 규정을 두고 있으며, 이를 위반할 경우 강력한 형사 처벌과 행정 제재를 가합니다. 더욱이 흥미로운 점은, 법적으로 금지된 계약임에도 불구하고 당사자 간의 민사적 계약 효력은 인정되는 경우가 많아 오히려 매수인이 보호받지 못하는 역설적 상황이 발생하기도 합니다. 오늘 법률 가이드는 분양권 전매 제한 위반 시 발생하는 법적 리스크를 총망라하여 정리해 드립니다.
1. 분양권 전매 제한 제도의 법적 근거
분양권 전매 제한이란 주택을 공급받은 자가 일정 기간 동안 그 주택이나 입주자로 선정된 지위를 타인에게 매매, 증여하거나 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 금지하는 제도입니다. (다만, 상속의 경우는 제외됩니다.) 본 제도는 국토교통부의 주택 공급 정책에 따라 관리됩니다.
전매 제한의 대상과 기간
주택법 제64조에 따르면, 수도권 공공택지, 투기과열지구, 조정대상지역 등에 따라 제한 기간이 상이하게 적용됩니다. 과거에는 최대 10년까지 묶이기도 했으나, 최근 정부의 부동산 규제 완화 기조에 따라 수도권 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월 정도로 조정되는 추세입니다. 하지만 구체적인 기간은 당해 아파트의 입주자 모집공고문을 확인하는 것이 가장 정확합니다. 관련 법령의 상세 내용은 국가법령정보센터에서 확인하실 수 있습니다.
예외적인 전매 허용 사유
물론 법에서도 부득이한 사정은 인정합니다. 세대원이 근무 또는 생업상의 사정으로 다른 광역시 등으로 이전하는 경우, 상속에 따라 취득한 주택으로 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우 등은 한국토지주택공사(LH) 등의 동의를 받아 전매가 가능합니다. 그러나 이러한 사유 없이 이루어지는 거래는 모두 불법 전매에 해당합니다.
2. 위반 시 형사 처벌 수위: "3년 이하 또는 3천만 원 이하"
불법 전매는 단순한 계약 위반이 아닌 범죄 행위입니다. 수사기관의 적발 시 주택법 위반 혐의로 기소될 수 있습니다.
주택법 위반 형사 처벌 규정
1. 기본 형량: 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.
2. 벌금형의 가중: 위반 행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과할 경우, 그 이익의 3배에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 즉, 프리미엄을 많이 챙길수록 벌금 액수도 비례해서 늘어납니다.
3. 양벌 규정: 거래를 중개한 공인중개사나 중개보조원 역시 처벌 대상이며, 개설 등록 취소나 업무 정지 등 행정처분이 병과됩니다.
최근에는 국토교통부의 상시 모니터링 시스템과 지자체의 합동 단속이 강화되어, 자금조달계획서 분석 등을 통해 불법 거래 정황이 포착되는 사례가 빈번합니다. 특히 부동산 실거래가 신고 과정에서 허위 신고(다운계약 등)가 동반되는 경우가 많아 조세범 처벌법 위반까지 겹칠 위험이 큽니다.
3. 불법 전매 계약의 민사적 효력: 단속규정 vs 효력규정
법을 위반한 계약인데, 그 계약 자체가 무효일까요? 이 부분이 실무에서 가장 갈등이 심한 대목입니다. 법학적으로는 이를 단속규정과 효력규정의 대립으로 설명합니다.
대법원의 확립된 판례
우리 대법원은 주택법상의 전매 제한 규정을 단속규정으로 보고 있습니다. 즉, 국가가 행정적 목적을 위해 거래를 금지하고 위반자를 처벌하는 것은 별개로 하되, 이미 당사자 사이에 체결된 사적 계약의 효력까지 무효로 만들지는 않겠다는 취지입니다.
- 계약 유효: 전매 제한 기간 중 체결된 전매 계약이라 하더라도 채권적으로는 유효합니다. 따라서 매수인은 제한 기간이 지난 후 매도인에게 "명의를 넘겨달라"고 청구할 권리가 생깁니다.
- 매도인의 변심: 만약 프리미엄이 폭등하여 매도인이 "불법 계약이니 무효다"라고 주장하며 계약 이행을 거부하더라도, 매수인은 소송을 통해 등기를 이전받을 수 있습니다.
- 계약금 반환: 계약이 유효하므로 매수인은 단순 변심으로 계약금을 돌려받을 수 없으며, 매도인이 해제하려면 배액 배상을 해야 합니다.
법률 가이드의 주의사항: 비록 계약은 유효할지라도, 시행사(사업주체)가 이 불법 전매 사실을 알게 되어 분양계약을 해제해버리면 매수인은 아무런 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 즉, '당사자 간에는 유효하지만, 제3자인 시행사에게는 대항할 수 없는' 불안정한 상태인 것입니다.
4. 행정적 불이익: 입주권 취소와 10년 청약 제한
형사 처벌보다 더 무서운 것이 바로 행정적 제재입니다. 주택법 제64조 제3항은 "사업주체가 전매 제한 규정을 위반하여 지위를 양도받은 자에게 이미 지급한 입주금에 이자를 더한 금액을 지급한 경우, 그 주택을 취득한 것으로 본다"고 규정하고 있습니다.
쉽게 말해, 시행사가 불법 전매를 적발하면 매수인에게 원금(입주금)만 돌려주고 집을 다시 뺏어올 수 있다는 뜻입니다. 이때 매수인이 매도인에게 지급했던 수억 원의 프리미엄(P)은 시행사가 책임지지 않습니다. 매수인은 매도인을 상대로 별도의 민사 소송을 제기해 돈을 받아내야 하는데, 매도인이 이미 자금을 소비했다면 회수가 불가능해집니다.
또한, 불법 전매에 연루된 자(매도인, 매수인, 중개인 모두 포함)는 적발일로부터 최대 10년간 청약 자격이 제한됩니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 사람에게 10년의 공백은 치명적인 손실입니다. 이와 관련된 청약 규정은 청약홈을 통해 상세히 안내되고 있습니다.
5. '복등기'와 암거래의 위험성
전매 제한을 피하기 위해 흔히 쓰이는 수법이 복등기입니다. 이는 입주 시점에 매도인 명의로 먼저 등기를 하고, 찰나의 시간 차를 두어 다시 매수인에게 이전등기를 하는 방식입니다.
복등기 거래의 위험 요인:
1. 신뢰의 붕괴: 등기 전까지 집값이나 전세가가 폭등하면 매도인이 등기 이행을 거부하고 잠적하거나 추가 돈을 요구하는 경우가 허다합니다.
2. 가압류 리스크: 매도인 명의로 등기가 나는 순간, 매도인의 다른 채권자들이 해당 아파트에 가압류를 걸 수 있습니다. 매수인은 잔금을 다 치르고도 남의 빚 때문에 집을 경매로 넘겨야 할 수도 있습니다.
3. 탈세 추징: 실거래가 신고 위반으로 과태료가 부과되며, 양도소득세 포탈로 인한 중가산세가 매도인에게 부과될 때 계약 조건에 따라 매수인이 이를 떠안기로 했다면 경제적 파산 지경에 이를 수 있습니다.
6. 대응 및 예방 가이드: 안전한 거래를 위하여
이미 불법 전매 계약을 체결한 상태에서 분쟁이 발생했다면, 신속히 법률 전문가의 조력을 받아야 합니다. 매수인의 입장에서는 소유권이전등기청구권 가압류나 처분금지 가처분 등을 통해 매도인이 제3자에게 이중으로 매도하는 것을 막아야 합니다.
무엇보다 가장 좋은 방법은 정상적인 전매 기간을 기다리는 것입니다. 최근 전매 제한 기간이 대폭 단축되었으므로, 굳이 형사 처벌의 위험을 무릅쓰고 불법 거래에 뛰어들 이유가 없습니다.
- 모집공고문 확인: 당해 단지의 정확한 전매 제한 해제일을 파악하십시오.
- 실거래가 신고 엄수: 다운계약 제안은 단칼에 거절해야 합니다. 나중에 비과세 혜택을 못 받거나 엄청난 과태료를 물게 됩니다.
- 공인중개사 자격 확인: 떳다방이나 무자격 중개업자의 달콤한 유혹에 넘어가지 마십시오. 사고 발생 시 어떠한 공제 보호도 받지 못합니다.
부동산 거래, 편법보다는 원칙이 가장 빠르고 저렴한 길입니다
부동산은 개인의 전 재산이 걸린 중대한 자산입니다. 분양권 불법 전매라는 편법은 일시적으로 수익을 가져다주는 것처럼 보일지 모르나, 그 이면에는 3년 이하의 징역, 10년의 청약 박탈, 그리고 전액 손실의 가능성이라는 거대한 함정이 숨어 있습니다.
특히 최근의 판례 경향과 정부의 단속 의지는 그 어느 때보다 강합니다. 설령 계약의 효력이 유효하다는 판결을 받아내더라도, 그 과정에서의 소송 비용과 정신적 고통, 그리고 행정처분으로 인한 불이익을 따져본다면 결코 남는 장사가 아닙니다.
Law-Post는 여러분의 안전한 부동산 거래를 응원합니다. 법적 지식이 부족하여 얼떨결에 불법 거래에 휘말리는 일이 없도록, 계약 전 반드시 해당 단지의 규제 사항을 꼼꼼히 살피시길 권고드립니다. 투명하고 정의로운 부동산 시장이 조성될 때 여러분의 소중한 재산권도 비로소 온전히 보호받을 수 있습니다.